Prix immobilier Cachan 2026 : le vrai prix par quartier

6 300 €/m² de médiane à Cachan, mais d'un quartier à l'autre tu n'achètes pas la même ville. Entre un appartement rue Guichard, à deux pas de la mairie, et un trois-pièces côté Grange Ory, l'écart peut atteindre 1 200 €/m² sur des biens comparables. Sur un 65 m², ça fait 78 000 € de différence. De quoi payer une cuisine, une salle de bain, et encore garder de la marge pour les frais de notaire.

Le problème, c'est que la plupart des sites te servent un seul chiffre. Une moyenne communale, lisse, rassurante, et à peu près inutile au moment de faire une offre. Alors on a fait le travail autrement. On a repris les transactions DVF (la base publique des ventes réellement signées) sur les 18 derniers mois, on les a croisées avec les annonces en cours sur SeLoger et PAP, et on a découpé Cachan en quatre zones qui correspondent à la réalité du terrain, pas au découpage administratif.

Et on va plus loin que la grille. Pour chaque quartier, on te dit si le prix paie quelque chose de concret (un RER, du calme, une école) ou si tu paies une étiquette. Parce qu'à Cachan comme ailleurs, il y a des surcotes de prestige et des sous-cotes qui ne dureront pas.

La grille des prix par quartier, d'un coup d'œil

Quatre zones, un peu plus de 1 000 € d'amplitude entre le bas de Grange Ory et le haut du Centre. C'est moins spectaculaire qu'à Montreuil ou Saint-Ouen, où les écarts internes dépassent parfois 2 000 €/m². Cachan reste une ville homogène. Mais homogène ne veut pas dire uniforme, et les nuances comptent quand tu signes un compromis à 450 000 €.

D'où sortent ces chiffres

Deux sources, croisées. D'abord DVF, la base "Demandes de valeurs foncières" publiée sur data.gouv.fr. C'est le registre des ventes signées chez le notaire, avec le prix réel, la surface, l'adresse. Pas du déclaratif, pas de l'estimation : du signé. On a filtré les 18 derniers mois pour coller au marché actuel, en écartant les ventes atypiques (viagers, lots multiples, caves vendues seules qui polluent les moyennes).

Ensuite, les annonces en cours. Elles servent de thermomètre du moment, mais attention : à Cachan, les prix affichés dépassent les prix signés de 3 à 8 % selon les quartiers. Un bien annoncé à 6 800 €/m² part souvent autour de 6 400 à 6 500. Nos fourchettes raisonnent donc sur le signé, corrigé de cette surévaluation systématique.

Un mot d'honnêteté sur les limites : Cachan, c'est environ 32 000 habitants et des volumes de transactions modestes par quartier. Sur certaines micro-zones, on parle de quelques dizaines de ventes par an. D'où les fourchettes plutôt qu'un chiffre unique par quartier. Un chiffre unique serait une fausse précision, et on préfère te donner un cadre honnête qu'une décimale bidon.

Centre / Mairie : 6 500 à 7 200 €/m²

C'est le sommet de la grille, et ça se voit dans les délais de vente : les biens sans défaut partent en trois semaines. Ici, tu achètes le Cachan des annonces immobilières, celui avec le marché deux fois par semaine, la rue commerçante, le cinéma La Pléiade, la médiathèque, les écoles à moins de dix minutes à pied de partout.

Le profil d'acheteur est clair : couples avec un ou deux enfants, souvent des Parisiens du 13e ou du 14e qui veulent garder une vie de piéton. Ils paient pour ça, et à mon sens le prix se justifie en bonne partie. La densité de commerces et de services au mètre carré, dans le Val-de-Marne, ça ne court pas les rues.

Sauf que. Le haut de fourchette, au-delà de 7 000 €/m², commence à flirter avec la prime de nom. À ce tarif, tu touches les prix d'entrée de gamme de Bourg-la-Reine ou du bas de Sceaux, avec des adresses qui pèsent plus lourd à la revente. La marge de revalorisation du Centre existe, mais elle est mince : le quartier a déjà encaissé sa hausse. Tu achètes un acquis, pas un potentiel.

Coteau / Aqueduc : 6 300 à 7 000 €/m²

Les hauteurs de Cachan, sous l'aqueduc de la Vanne, cet ouvrage du XIXe qui traverse la ville et lui donne sa silhouette. C'est le quartier des maisons, des petites copropriétés, des rues en pente où on entend les oiseaux. Le calme est réel, pas marketing.

L'acheteur type ici cherche exactement ça : de l'espace, du silence, souvent un bout de jardin. Beaucoup de familles installées pour quinze ans, peu de rotation. Et c'est là que le bât blesse pour l'analyse : peu de rotation, c'est peu de transactions, donc des fourchettes DVF à prendre avec prudence.

Le prix est-il justifié ? Pour les maisons, oui, largement. Une maison au Coteau avec 400 m² de terrain, à 25 minutes de Denfert-Rochereau, ça reste une anomalie tarifaire agréable en petite couronne. Pour les appartements en revanche, le haut de fourchette me semble tendu : tu paies le calme, mais tu t'éloignes de la gare (comptez 12 à 18 minutes à pied selon la rue, et en montée au retour). Ce détail pèse tous les jours. La revalorisation ici sera lente et tranquille, à l'image du quartier.

Gare / Arcueil-Cachan : 6 200 à 6 900 €/m²

Le quartier le plus intéressant de la grille, et je pèse mes mots. Aujourd'hui, tu as le RER B avec Denfert en 15 minutes environ. Demain, la gare Arcueil-Cachan de la ligne 15 sud du Grand Paris Express, dont la mise en service approche et qui va connecter directement Cachan à Vitry, Créteil, Issy, sans passer par Paris.

Historiquement, le secteur gare décotait un peu : environnement plus minéral, immeubles hétérogènes, le bruit du RER pour les biens en premier rideau. Cette décote se referme sous tes yeux. Les transactions récentes montrent un rattrapage net sur les biens à moins de 8 minutes à pied de la gare.

Est-ce encore une bonne affaire ? Oui, avec une nuance. Le bas de fourchette, autour de 6 200 à 6 400 €/m², concerne des biens avec un défaut réel (vis-à-vis, rez-de-chaussée, travaux). Le marché anticipe déjà la ligne 15, mais pas complètement : les gares du Grand Paris Express montrent partout le même schéma, une hausse avant l'ouverture, puis une seconde vague après, quand les gens prennent la ligne pour de vrai. C'est ici que la marge de revalorisation de Cachan est la plus tangible.

Ouest / Grange Ory : 6 000 à 6 700 €/m²

Le point d'entrée de la ville. Côté ouest, vers Bagneux, le tissu est plus mélangé : résidences des années 60-70, pavillons, quelques programmes récents. C'est moins joli sur les photos, et c'est exactement pour ça que c'est moins cher.

Le profil d'acheteur : primo-accédants, budgets autour de 350 000 à 420 000 € qui n'entrent pas dans le Centre, investisseurs qui visent le rendement locatif (la proximité de l'ENS Paris-Saclay historique et des campus alentour alimente une demande étudiante et jeune actif).

La décote est-elle justifiée ? Partiellement. L'éloignement de la gare RER est réel pour une partie du quartier, et certaines résidences des années 70 traînent des charges lourdes et des DPE médiocres. Ça, le prix le paie légitimement. Mais tout Grange Ory n'est pas logé à la même enseigne : les rues pavillonnaires proches du parc et les copropriétés bien tenues subissent une décote d'étiquette plus que de substance. Et l'arrivée de la ligne 4 prolongée à Bagneux, à distance de marche pour la frange ouest du quartier, n'est pas encore totalement intégrée dans les prix. Pour un budget serré qui accepte de trier finement immeuble par immeuble, c'est le meilleur rapport de la ville.

Où le prix paie un atout, où il paie un nom

Résumons sans langue de bois. Le Centre paie un atout réel (les commerces, la vie de piéton) plus une petite prime de prestige sur le haut de fourchette. Le Coteau paie du calme authentique, avec une prime injustifiée sur les appartements loin de la gare. Le secteur Gare paie un transport existant et en achète un second en avance, c'est le pari le plus rationnel. Grange Ory décote pour des raisons en partie fondées, en partie cosmétiques.

Mon conseil de méthode, valable partout : oublie les noms de quartiers et raisonne en minutes réelles à pied. Chronomètre le trajet porte à porte jusqu'à la gare RER, jusqu'à la boulangerie, jusqu'à l'école. Une adresse "Centre" à 14 minutes de la gare vaut objectivement moins qu'une adresse "Grange Ory" à 9 minutes de la future ligne 4. Le marché finit toujours par s'aligner sur les minutes. Les étiquettes, elles, mettent dix ans à mourir.

Tu veux comparer Cachan à ses voisines sur le prix au m² réel et le temps de trajet ? Le comparateur croise les données DVF sur 176 communes d'Île-de-France et tu pondères tes propres critères : ouvrir le comparateur.

Le verdict prix 2026

Cachan n'est plus une bonne affaire cachée, soyons clairs. La ville a été repérée depuis longtemps par les Parisiens du sud, et la médiane à 6 300 €/m² le reflète. Mais il reste deux poches de marge : le secteur gare, porté par la ligne 15 dont l'effet n'est pas totalement dans les prix, et les bonnes adresses de Grange Ory, victimes d'une décote de réputation plus que de réalité.

À l'inverse, le haut du Centre et les appartements du Coteau éloignés de la gare touchent leur plafond. Tu peux y acheter pour y vivre, très bien, mais n'attends pas de plus-value au-delà de l'inflation immobilière francilienne.

Pour aller plus loin sur le choix précis, on a détaillé notre analyse dans le meilleur quartier pour acheter à Cachan, et la fiche complète de Cachan reprend transports, écoles et cadre de vie.

Questions fréquentes

Quel est le prix au m² à Cachan en 2026 ?

La médiane se situe autour de 6 300 €/m² sur la base des transactions DVF des 18 derniers mois. Les fourchettes réelles vont de 6 000 €/m² côté Grange Ory à 7 200 €/m² dans le Centre. Les annonces affichent 3 à 8 % de plus que les prix signés.

Quel est le quartier le moins cher de Cachan ?

C'est le secteur Ouest / Grange Ory, entre 6 000 et 6 700 €/m². La décote s'explique par l'éloignement de la gare RER et un bâti plus hétérogène, mais certaines rues pavillonnaires y offrent le meilleur rapport qualité-prix de la commune.

Quel est le quartier le plus cher de Cachan ?

Le Centre / Mairie, entre 6 500 et 7 200 €/m². Tu y paies la densité de commerces, le marché, les écoles à pied et la vie de piéton, avec une petite prime de prestige sur le haut de fourchette.

Les prix montent-ils encore à Cachan ?

Globalement, la ville approche son plafond, mais deux zones gardent du potentiel. Le secteur gare profite de l'arrivée de la ligne 15 sud du Grand Paris Express, dont l'effet n'est pas complètement intégré dans les prix, et la frange ouest bénéficie du prolongement de la ligne 4 à Bagneux.

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