Prix immobilier Versailles 2026 : le vrai prix par quartier

7 400 €/m² de médiane à Versailles, mais d'un quartier à l'autre tu n'achètes pas la même ville. À Notre-Dame, certains trois-pièces signent à 9 200 €/m². À Bernard-de-Jussieu ou côté Montreuil, le même mètre carré tombe à 6 100. Soit 50 % d'écart sur dix-huit minutes de marche.

Le chiffre médian que tu vois sur MeilleursAgents ou SeLoger, ce 7 400, c'est une moyenne qui ne te dit pas où ton budget passe vraiment. Si tu vises Versailles avec 600 000 € à mettre, tu peux acheter 65 m² rénovés près du marché Notre-Dame ou 95 m² à dix minutes de la gare des Chantiers. C'est deux vies différentes.

J'ai croisé les données DVF des dix-huit derniers mois (les ventes réellement signées, déposées au cadastre) avec les annonces en cours sur SeLoger et PAP. Les annonces surévaluent de 3 à 8 % en moyenne par rapport au signé, donc je raisonne sur le signé. Pour chaque quartier, je donne la fourchette réelle, le profil d'acheteur qui pousse les prix, et surtout : si la prime de nom est justifiée par un atout concret, ou si tu paies juste l'étiquette "Versailles centre".

Sources et méthode, vite fait

Le socle, c'est DVF sur data.gouv : toutes les transactions immobilières déposées, ventilées par parcelle. Sur dix-huit mois glissants, ça donne entre 1 100 et 1 300 ventes d'appartements à Versailles, ce qui est suffisant pour des médianes par quartier mais commence à devenir court quand on découpe rue par rue. Pour les maisons, les volumes sont plus faibles, je donne des fourchettes plus larges.

Je croise avec les annonces vivantes pour capter la tendance des trois derniers mois. Les vendeurs affichent toujours plus que le signé final, c'est mécanique. Sur Versailles, l'écart annonce-signé tourne à 5 % en moyenne. Sur les biens d'exception côté Notre-Dame, ça monte à 8. Sur les biens médians vers Chantiers, c'est plutôt 3.

Les fourchettes que je te donne sont 20e-80e percentile. Pas le minimum bizarre ni le record du quartier. Le marché normal.

Notre-Dame : 8 000 à 9 500 €/m²

Le plus cher de Versailles, sans surprise. Le quartier du marché couvert, des rues piétonnes, de la rue Hoche, des belles façades XVIIIe et des plafonds à 3,20 m. La médiane signée tourne à 8 600 €/m² sur les dix-huit derniers mois, avec des pointes à 9 800 pour les biens d'angle avec balcon sur le marché.

Le profil acheteur, c'est la famille qui vend à Boulogne ou Neuilly et qui veut tout à pied : marché trois fois par semaine, école Sainte-Geneviève, RER C à Versailles-Rive-Droite en huit minutes à pied. Le prix est justifié par la rareté (peu de rotation, beaucoup d'acheteurs) et par la qualité du bâti d'origine. La marge de revalorisation est faible, on est près du plafond. Si tu achètes ici en pensant faire +20 % en cinq ans, oublie. Tu achètes un lieu de vie, pas un placement.

Saint-Louis : 7 500 à 9 000 €/m²

Le centre-sud, la cathédrale Saint-Louis, le carré des antiquaires, le potager du Roi. Plus calme que Notre-Dame, moins commerçant, plus bourgeois. La médiane DVF est à 8 100 €/m², donc 500 € en dessous de Notre-Dame, ce qui surprend ceux qui ne connaissent pas Versailles : sur le papier les deux quartiers se valent, mais le marché tranche.

Pourquoi cet écart ? Saint-Louis est plus résidentiel, moins animé, et la gare est un peu plus loin (douze à quinze minutes à pied de Rive-Droite contre huit à Notre-Dame). Pour qui prend le RER tous les jours, ça change tout. Profil acheteur typique : couple 40-55 ans, enfants déjà grands, qui cherche le calme et le charme sans le bruit du marché. Le prix est justifié par le cadre. Marge de revalorisation : faible aussi, mais Saint-Louis bouge moins, donc moins de risque de baisse en cas de retournement.

Clagny-Glatigny : 7 500 à 8 800 €/m²

Le résidentiel chic au nord, entre le château et le parc de Clagny. Beaucoup d'hôtels particuliers, des immeubles de standing années 30, peu de commerces de proximité. La médiane est à 8 000 €/m² sur les appartements, et les maisons se négocient entre 9 500 et 12 000 €/m² selon le terrain.

C'est le quartier des familles installées qui veulent du parc à dix minutes, de l'école privée, et qui se foutent du marché du samedi parce qu'elles ont une voiture. Le prix paie le calme et l'accès au parc du château côté Trianon (sept minutes à pied, vraies). Pour quelqu'un qui veut courir le matin dans les allées royales sans prendre la voiture, c'est sans équivalent en Île-de-France. La marge restante existe sur les biens à rénover, qui sortent encore à 6 800-7 200 €/m² quand ils sont mal présentés.

Porchefontaine : 6 500 à 7 800 €/m²

Sud-est, l'esprit village. Petites maisons de ville, ruelles, commerces de bouche, ambiance familiale. La gare de Porchefontaine est sur la ligne C (Invalides en 30 minutes), ce qui en fait un vrai quartier de cadres parisiens qui ont fait le saut. Médiane DVF : 7 100 €/m² appartements, et les maisons partent entre 7 500 et 9 000 selon état.

Profil acheteur : 32-42 ans, premier enfant ou deuxième en route, qui ont quitté le 14e ou le 15e. Ils veulent un jardin de 80 m² et une boulangerie en bas. Porchefontaine coche. Le prix est tenu par la demande continue de cette population, qui ne se tarit pas. C'est le quartier où la marge de revalorisation est la plus crédible à cinq ans, parce que la pression démographique ne faiblit pas et que le foncier disponible est nul.

Chantiers : 6 000 à 7 200 €/m²

Autour de la gare des Chantiers, le hub de transport (Transilien N et U vers Montparnasse, RER C, bus). Le quartier est en mutation depuis le réaménagement de la gare en 2016. Beaucoup de programmes neufs livrés ou en cours, une population plus jeune, plus de mixité. Médiane à 6 500 €/m², ce qui le place 25 % en dessous de Notre-Dame pour un trajet Montparnasse de 13 minutes en pointe.

C'est mathématiquement l'endroit où tu mets ton argent si tu travailles à Paris rive gauche et que tu veux maximiser ta surface. Profil acheteur : cadre 30-40 ans, célibataire ou jeune couple, qui aurait acheté Boulogne il y a dix ans. Le prix n'est pas surcoté, il rattrape juste son retard. Marge de revalorisation : la meilleure de Versailles, à mon sens. Le quartier va continuer à se gentrifier, les programmes neufs tirent les médianes vers le haut depuis deux ans.

Tu veux comparer Versailles à ses voisines sur le vrai prix m² ?

Le comparateur croise les données DVF sur 176 communes d'Île-de-France et te laisse pondérer tes critères (prix, trajet, écoles, espaces verts). Tu vois en deux minutes si Versailles tient face à Le Chesnay, Viroflay ou Saint-Cloud sur ton profil exact. Ouvrir le comparateur.

Montreuil (quartier de Versailles) : 6 000 à 7 200 €/m²

À ne pas confondre avec Montreuil 93. C'est le quartier est de Versailles, entre la gare des Chantiers et la limite avec Viroflay. Plus populaire historiquement, plus mélangé, en hausse régulière depuis cinq ans. Médiane à 6 400 €/m², avec des disparités fortes selon la rue (les abords du parc des Marronniers tirent vers 7 000, les rues plus au nord restent à 5 800).

Le profil acheteur évolue. Il y a cinq ans, c'était surtout des Versaillais qui n'avaient pas le budget pour le centre. Aujourd'hui, ce sont des Parisiens qui découvrent que Montreuil-Versailles est à 22 minutes de Montparnasse pour 2 000 € de moins au mètre que Notre-Dame. Le prix est justifié, c'est même probablement la zone la plus sous-évaluée de la ville. Marge de revalorisation : sérieuse, surtout sur les rues proches du parc.

Où le prix est justifié, où tu paies l'étiquette

Notre-Dame, c'est le prix de la rareté et de la vie à pied. Tu paies cher mais tu reçois quelque chose de mesurable : le marché trois fois par semaine à 200 mètres, les transports à huit minutes, les écoles. C'est cher, ce n'est pas surcoté.

Saint-Louis, à ce niveau de prix, c'est plus tendu. Tu paies 8 000 €/m² pour un cadre certes magnifique, mais avec une gare à quinze minutes et peu de commerces du quotidien. Pour qui télétravaille trois jours sur cinq, ça vaut. Pour qui prend le RER tous les jours, c'est un peu cher payé.

Clagny-Glatigny, le prix paie le parc et le calme. Si tu utilises vraiment le parc (course, balade dominicale, école au Trianon), c'est rentable. Si tu n'y mets jamais les pieds, tu paies une carte postale.

Le bon réflexe, c'est de mesurer en minutes réelles à pied (pas Google Maps optimiste) la distance à la gare que tu utiliseras, et à l'école qui t'intéresse. Pas en quartier-étiquette. Un appartement à Saint-Louis côté rue Royale et un autre côté rue des Chantiers, ce sont deux vies différentes pour le même prix au mètre.

Verdict prix 2026

La marge restante à Versailles est concentrée sur Chantiers et Montreuil, les deux quartiers est et sud-est qui rattrapent leur retard. Si tu achètes pour cinq à huit ans avec un projet de revente, c'est là que la trajectoire est la plus lisible.

Notre-Dame, Saint-Louis et Clagny-Glatigny sont au plafond. Tu n'y achètes pas pour gagner, tu y achètes pour habiter. Ce qui est une raison parfaitement valable, mais qu'il faut assumer comme telle.

Porchefontaine reste mon préféré sur le rapport prix-qualité de vie : tu n'es pas au plafond, tu as l'esprit village, et la demande ne fléchit pas. C'est le seul quartier où je vois encore des biens à 6 800 €/m² qui valent leur prix.

Pour aller plus loin, va voir notre analyse sur le meilleur quartier pour acheter à Versailles et la fiche complète Versailles, qui croise écoles, transports et démographie.

Tu hésites encore sur la commune ?

Lance le quiz Trouve ta ville idéale. On calcule ta surface possible à Versailles selon ton budget réel, on te propose 3 communes qui matchent ton trajet et tes critères, et tu vois en cinq minutes si Versailles est vraiment ta ville ou si une voisine te donne plus pour le même prix.