Quitter Paris : revendre ou louer ton appartement ? Le calcul honnête

Faut-il revendre Paris ou louer ? Réponse honnête : ça dépend de 4 variables. Voici les chiffres précis qui te permettront de calculer ton cas.

Le conseil par défaut, celui que ton beau-frère banquier te ressort à chaque dîner, c'est "garde, Paris c'est un actif refuge, ça monte toujours". C'est faux dans 40 % des cas, vrai dans 60 %, et la seule façon de savoir où tu te trouves, c'est de poser les chiffres. Pas en gros. En détail.

Un cas concret pour cadrer le calcul

Prenons un appartement type, parce que parler en abstrait n'aide personne. T3 de 60 m² dans le 11e, acheté en 2014 pour 360 000 €. Valeur 2026 : autour de 650 000 € selon les comparables récents (rue Saint-Maur, rue de la Roquette, secteur Charonne). Capital restant dû : 180 000 €, sur un prêt à 2,1 % qu'il te reste 15 ans à rembourser. Mensualité actuelle : 1 580 €.

Côté revenus locatifs potentiels : 1 700 €/mois en location nue, 2 100 €/mois en meublé bien équipé. Taxe foncière : 1 350 €/an, en hausse de 7 % par an depuis 2023 (merci Hidalgo). Charges de copro non récupérables : 2 800 €/an.

Ce profil, c'est le médian des Parisiens entre 38 et 48 ans qui envisagent le départ. Si ton bien est plus petit ou plus cher, transpose, les ratios bougent peu.

Scénario A : tu vends tout

Vente à 650 000 €. Frais d'agence (compte 3,5 % à Paris en négociant un peu) : 22 750 €. Plus-value : zéro impôt, c'est ta résidence principale.

Tu rembourses les 180 000 € restants à la banque. Cash net dans ta poche : 447 250 €.

Avec ça, tu finances un T4 de 130 m² en province (Angers, Tours, Nantes périphérie, Bordeaux loin du centre) autour de 350 000 € frais inclus. Il te reste 97 000 € à placer. À 4 % moyen sur 10 ans en allocation diversifiée (SCPI, ETF, fonds euros), tu termines avec environ 144 000 €.

L'avantage est mental autant que financier. Tu coupes le cordon parisien, plus de syndic à suivre, plus d'appel du locataire à 23h pour une fuite, plus de taxe foncière qui grimpe. La page tourne pour de vrai.

L'inconvénient, lui, c'est l'irréversibilité. Si dans 5 ans tu veux revenir, le même bien coûtera peut-être 720 000 € et tu n'auras pas suivi la hausse. Mais ça reste une option que tu paies cher pour la garder, on y revient plus bas.

Scénario B : location nue, tu gardes le bien

Loyer brut annuel : 1 700 € × 12 = 20 400 €.

Charges propriétaire à déduire : taxe foncière (1 350 €), charges copro non récupérables (2 800 €), assurance PNO (250 €), provision petits travaux et vacance (1 100 €). Total : 5 500 €/an.

Loyer net avant impôt : 14 900 €. Sauf que tu rembourses encore le prêt à hauteur de 18 960 €/an. Cash-flow mensuel pour toi : -340 €/mois.

Et l'impôt n'est pas encore passé. En régime micro-foncier ou réel, tu vas être taxé sur une partie de ce revenu, ce qui creuse encore le trou. Compte plutôt -450 à -500 €/mois réels si tu es dans une TMI à 30 %.

Pendant 8 ans, jusqu'à la fin du prêt. Après, le bien dégage du cash positif et là, ça change. Mais huit ans à sortir 5 000 € net par an de ta poche, faut pouvoir.

L'argument "le locataire rembourse le prêt à ta place" est à moitié vrai. Il en rembourse une partie. Toi, tu finances le reste.

Scénario C : location meublée en LMNP

Le levier fiscal change la donne. Loyer brut meublé : 2 100 € × 12 = 25 200 €.

Charges identiques au scénario B plus la gestion locative à distance (compte 8 % du loyer, soit 2 000 €/an), plus le renouvellement mobilier (500 €/an provisionné). Total charges : 8 000 €.

Loyer net avant impôt : 17 200 €.

Le coup de génie du régime LMNP au réel, c'est l'amortissement comptable. Tu amortis le bien (hors terrain, environ 80 % de la valeur) sur 25-30 ans, plus le mobilier sur 7 ans. Concrètement, sur ce cas, tu amortis 18 000 à 20 000 €/an, ce qui efface intégralement l'imposition pendant 10 à 12 ans. Tu encaisses du loyer net d'impôt.

Cash-flow mensuel réel : 17 200 € - 18 960 € de mensualités = -147 €/mois, et zéro impôt à ajouter par-dessus pendant une décennie.

L'inconvénient, c'est l'activité réelle. Le meublé tourne plus vite, 18 à 24 mois en moyenne pour Paris 11e. Un changement de locataire par an, c'est état des lieux, ménage, parfois rachat de matelas, gestion d'agence à piloter même si t'es à Bordeaux. C'est de la friction.

Le vrai critère, c'est ton plan à 10 ans

Le calcul brut ne suffit pas. La question sous-jacente : que fais-tu de ton capital ?

Si tu pars en province et que tu vends, tu as 97 000 € de surplus. Placés à 4 % moyen (réaliste sur 10 ans, ni euphorique ni pessimiste), ça devient 144 000 €.

Si tu gardes Paris en location, tu paries que l'appréciation du bien battra ce placement. Historique 2014-2024 : +25 % à Paris intra-muros, mais avec une stagnation depuis 2022. Les projections sérieuses pour 2026-2036 tournent autour de +15 à +20 %, à cause des taux, des normes énergétiques (ton bien passe en F ou G ? bonjour les travaux à 40 000 €), et de la pression fiscale municipale.

Sur 650 000 €, +18 % sur 10 ans = +117 000 €. Moins les 50 000 € de cash-flow négatif cumulé (scénario B) ou 18 000 € (scénario C). Net : 67 000 € en location nue, 99 000 € en LMNP.

Conclusion provisoire : le LMNP fait à peu près jeu égal avec la revente + placement. La location nue, elle, perd. Sauf si Paris explose à la hausse, ce que personne ne te garantit.

Quand vendre est clairement le bon choix

Trois profils où le scénario A gagne sans discuter.

D'abord, tu pars définitivement. Pas de plan B Paris, pas de fantasme de retour. Dans ce cas, garder le bien c'est payer une option que tu n'exerceras jamais. C'est de l'argent jeté pour une sécurité psychologique fictive.

Ensuite, tu as besoin du capital pour ton achat en province. Si la revente Paris finance plus de 80 % du nouveau bien, jouer la location veut dire prendre un nouveau crédit en province en plus du parisien. Deux mensualités, double exposition aux taux, deux taxes foncières. Non.

Enfin, tu n'as ni la bande passante mentale ni la marge financière pour gérer un bien à 400 km plus un déménagement plus un nouveau job plus des enfants qui changent d'école. Vendre, c'est s'épargner une charge cognitive énorme dans une année déjà saturée. Ça ne se voit pas dans Excel, mais ça compte.

Quand louer fait sens

Trois profils inverses.

Tu pars en mode test. Tu loues ou tu achètes petit en province pour 18-36 mois, le temps de voir si la vie sans Paris te convient vraiment (spoiler : pour 30 % des partants, la réponse est non au bout de 2 ans). Garder l'appart, c'est l'assurance retour. Là, le cash-flow négatif est le prix d'une vraie option.

Tu as la marge financière. Sortir 150 à 500 €/mois pendant 8 ans sans serrer les dents, ça ne se discute pas dans tous les budgets. Si ton couple gagne 8 000 € nets et que vous épargnez déjà, oui. Si vous êtes à 5 500 € et que la province est aussi un choix de respiration budgétaire, non.

Tu vois Paris comme un patrimoine de transmission. Tes enfants seront étudiants dans 12 ans, tu reviendras peut-être à la retraite, le bien restera dans la famille. Là, la logique change complètement, on n'est plus sur du rendement, on est sur du long terme générationnel. Le LMNP est presque toujours meilleur que la location nue, sauf si tu détestes l'idée de gérer du meublé.

L'arbre de décision en 4 questions

Réponds dans l'ordre, ne saute pas d'étape.

1. As-tu besoin du capital parisien pour financer ton achat province ? Oui = vente. Non = passe à 2.

2. Envisages-tu un retour Paris possible dans les 5 ans ? Oui (même à 30 % de probabilité) = location. Non = passe à 3.

3. Peux-tu absorber -150 à -500 €/mois pendant 8 ans sans tension budgétaire ? Non = vente. Oui = passe à 4.

4. Es-tu prêt à gérer un turnover de locataire annuel et la paperasse fiscale LMNP à distance ? Oui = LMNP. Non = location nue ou vente selon ton confort.

Quatre questions, pas quarante. Le piège, c'est de surpondérer la peur de regretter. Tu n'as pas à optimiser parfaitement, tu as à choisir une option robuste qui tient le coup même si le marché te donne tort de 10 %.

Ton appart parisien n'est pas sacré. C'est une ligne dans ton patrimoine, à pondérer comme les autres. Et la décision rationnelle, neuf fois sur dix, c'est celle qui te laisse dormir.